초고분양가로 불붙은 전주 대한방직 부지 개발 논란
전북 전주시 완산구 효자동에 위치한 옛 대한방직 부지, 일명 서부신시가지의 마지막 노른자 땅으로 불리는 이곳에서 추진 중인 초대형 주상복합 개발사업이 지역사회를 뜨겁게 달구고 있다. 사업 시행사인 자광이 제시한 3.3㎡당 3000만원 안팎의 전주 아파트 분양가가 지역 주민과 시민단체의 강한 반발을 불러일으켰다. 이는 최근 전주에서 공급된 아파트 분양가 3.3㎡당 1400만~1600만원과 비교해 2~3배 높은 수준으로, 수도권 고급 아파트와 맞먹는 가격이다. 84㎡(34평형) 기준으로 환산하면 분양가가 8억 5000만원에서 10억원에 달해 전주 부동산 시장의 현실과 동떨어졌다는 비판이 쏟아지고 있다.
자광은 이 부지에 470m 높이의 관광전망타워, 200실 규모의 호텔, 대형마트가 포함된 복합쇼핑몰, 그리고 최고 45층의 주상복합 아파트 3395가구를 건설하는 전주 대한방직 부지 개발 계획을 전주시에 제출했다. 2017년 1980억원에 이 터를 매입한 자광은 8년 만에 본격적인 사업에 나섰으며, 총사업비는 6조원 이상으로 추산된다. 하지만 이 거대한 프로젝트는 아직 시공사를 확보하지 못한 상태다. 애초 시공사로 거론되던 롯데건설은 자금 부담과 경기 불확실성을 이유로 발을 뺐고, 이후 자광이 여러 대형 건설사와 접촉했으나 참여를 꺼리는 업체가 많아 전주 부동산 개발의 불확실성이 커지고 있다.
시민과 단체의 반발 “전주를 투기장으로 만들 셈이냐”
전북환경운동연합과 한승우 전주시의원은 전주시청에서 기자회견을 열고 자광의 분양가 정책을 강하게 비판했다. 한 의원은 “자광이 제시한 3.3㎡당 3000만원의 분양가는 터무니없는 고가일 뿐 아니라, 사업 지연과 비용 부담을 결국 전주시민에게 떠넘기려는 구조”라며 “이대로라면 전주시가 아파트 투기장으로 전락할 우려가 크다”고 목소리를 높였다. 시민단체는 전주시가 즉각 전주 아파트 분양가 통제 방안을 마련하고, 개발 이익을 공공에 환수할 수 있는 제도적 장치를 도입해야 한다고 촉구했다.
현재 자광은 주택건설 사업계획 승인 절차를 진행 중이다. 이에 따라 시민단체는 전주시가 승인 이전에 분양가 산정 기준, 건축비, 택지비 내역 등 주요 정보를 투명하게 공개하고, 이를 검증할 수 있는 절차를 제도화할 것을 요구하고 있다. 전주시 완산구에 거주하는 40대 직장인 이 모 씨는 “수도권도 아닌 지방 도시에서 평당 3000만원은 상식 밖의 가격”이라며 “이러다 전주시민은 내쫓기고 외지 투자자만 남게 될 것”이라고 분통을 터뜨렸다. 이러한 불만은 전주 지역 커뮤니티와 SNS를 통해 빠르게 확산되며 전주 부동산 시장 논란으로 번지고 있다.
도시계획 변경과 특혜 의혹
자광이 이처럼 고밀도 개발을 추진할 수 있었던 배경에는 전주시의 도시계획 변경이 자리 잡고 있다. 2022년 전주시는 준주거지역의 용적률을 기존 350%에서 500%로, 일반상업지역은 500%에서 900%로 상향 조정했다. 이를 통해 자광은 별도의 용도변경 절차 없이 고층, 고밀도 개발이 가능해졌다. 하지만 이 결정은 인근 일반주거지역 주민들과의 형평성 문제를 불러일으켰다. 한 주민은 “옆 동네는 저층 주거지로 제한받는데, 대한방직 부지만 고층 빌딩을 허용하는 건 형평에 어긋난다”며 불만을 토로했다. 또한, 도시계획의 일관성을 해쳤다는 비판도 제기되며 전주 도시계획 변경 논란이 수면 위로 떠올랐다.
더불어 자광이 부담해야 할 도로 신설 등 교통개선사업 비용 일부가 전주시의 공공기여 항목으로 포함된 점도 논란의 불씨가 되고 있다. 전주시는 홍산로 지하차도, 마전들로 교량 설치 등 총 4개 도로 개선 사업을 공공기여 항목에 포함시켰다. 이는 민간개발사업에 시민 세금이 투입될 수 있는 구조로, 전주시민의 재정 부담 우려를 낳고 있다. 한승우 의원은 “자광은 인허가 과정에서 수많은 혜택을 받았음에도 불구하고, 높은 분양가를 통해 개발 이익을 극대화하려 한다”며 “시민이 부담해야 할 사회적, 환경적, 경제적 비용을 고려하면 분양가를 대폭 낮춰야 마땅하다”고 주장했다.
재정적 불확실성과 사업 지연 가능성
자광의 재정 상태와 사업 추진 능력도 논란의 핵심이다. 자광은 현재 2300억원의 채무를 프로젝트파이낸싱(PF) 대출로 전환해야 하는 상황이며, 이벤트 오브 디폴트(EOD) 발생으로 재정적 위기에 직면해 있다. 시공사 확보도 난항을 겪고 있다. 롯데건설을 비롯한 대형 건설사들이 자금 부담과 전주 부동산 시장의 불확실성을 이유로 참여를 거부하면서, 자광은 새로운 파트너를 찾는 데 어려움을 겪고 있다. 전문가들은 6조원 이상의 총사업비를 조달하기 위한 자금 조달 방안이 사업의 성패를 좌우할 것이라고 전망한다.
이러한 재정적 불확실성은 사업 지연으로 이어질 가능성을 높이고 있다. 사업이 지연되면 결국 추가 비용이 발생하고, 이는 분양가 상승이나 시민 부담으로 전가될 수 있다. 지역 언론은 “자광이 과도한 이익을 추구하며 무리한 사업을 추진하고 있다”며 “결국 피해는 전주시민이 떠안게 될 것”이라고 경고했다. 실제로 전주 부동산 시장에서는 이미 투기 심리가 조장되고 있으며, 외지 투자자들의 관심이 높아지면서 지역 주민들의 불안감이 커지고 있다.
전주시의 역할과 시민의 요구
전주시는 자광의 개발사업이 지역사회에 미칠 영향을 최소화하고, 공공 이익을 극대화할 책임이 있다. 시민단체는 전주시가 분양가 통제 방안을 마련하고, 개발 이익의 공공 환수를 위한 제도적 장치를 도입해야 한다고 강조한다. 특히, 주택건설 사업계획 승인 과정에서 분양가 산정 기준, 건축비, 택지비 등 주요 정보를 투명하게 공개하고, 이를 검증할 수 있는 절차를 마련할 것을 요구하고 있다. 이는 전주 부동산 개발의 투명성을 높이고, 시민의 신뢰를 회복하는 데 필수적이다.
또한, 전주시는 도시계획 변경과 공공기여 항목 설정 과정에서 발생한 논란을 해소해야 한다. 전문가들은 “전주시가 민간 개발사에 과도한 혜택을 제공한 결과, 시민 부담이 커지고 있다”며 “공공의 역할이 강화되지 않으면 지역사회에 부정적인 영향을 미칠 것”이라고 지적한다. 시민들은 전주시가 자광의 개발사업을 면밀히 검토하고, 지역 주민의 주거 안정과 공공 이익을 우선시하는 정책을 펼치기를 기대하고 있다.
논란의 사회적 파장과 전망
전주 대한방직 부지 개발 논란은 단순한 분양가 문제를 넘어 지역사회의 미래와 직결된 중대한 사안이다. 높은 분양가는 전주시민의 주거 부담을 가중시키고, 외지 투자자 유입으로 지역 커뮤니티의 변화를 초래할 수 있다. 특히, 2026년 지방선거를 앞두고 이 문제는 정치적 이슈로 부각될 가능성이 크다. 지역 주민들은 “전주가 투기꾼들의 놀이터가 되어서는 안 된다”며 강한 우려를 표하고 있다.
전주 부동산 시장의 미래는 자광의 재정 안정화, 시공사 확보, 전주시의 적극적인 개입 여부에 달려 있다. 자광이 제시한 비전은 전주를 관광과 상업의 중심지로 탈바꿈시킬 잠재력을 가지고 있지만, 현재로서는 높은 분양가와 재정적 불확실성으로 인해 시민의 신뢰를 얻지 못하고 있다. 전주시는 개발 이익을 공공과 공유하고, 지역 주민의 삶의 질을 높이는 방향으로 사업을 이끌어가야 할 것이다.
| 항목 | 세부 내용 |
|---|---|
| 분양가 | 3.3㎡당 3000만 원, 84㎡ 기준 8억~10억 원 |
| 비교 지역 분양가 | 최근 전주 아파트 1400~1600만 원/3.3㎡ |
| 프로젝트 구성 | 470m 타워, 200실 호텔, 3395가구 아파트, 쇼핑몰 등 |
| 총사업비 | 6조 원 이상 추정 |
| 주요 논란 | 높은 분양가, 특혜 의혹, 자금 조달 문제, 시민 부담 우려 |
| 시민 요구 | 분양가 통제, 공공 이익 환수, 투명한 정보 공개 |
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