미래에셋, 미국 텍사스 오피스 5.8억달러 손절… '눈물의 손절' 사연은?

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급락한 자산가치, 미래에셋의 판단은? 미국 오피스 매각 뒷이야기

미래에셋자산운용이 미국 텍사스주 댈러스 소재 시티라인 내 4개 오피스 자산을 5.8억달러에 손절하는 결정을 내렸다. 급격한 금리 상승과 예상되는 고금리 장기화로 자산가치 하락이 예상되어, 투자자들은 배당을 포함한 원금 수준을 회수할 예정이다. 그러나 매각가는 최초 투자금액 대비 23.3% 낮은 수준이며, 자산가치 회복이 불투명한 상황에서 추가 손실을 막기 위한 결정으로 보인다.

1. 미래에셋, 미국 텍사스 댈러스 손절 사건의 배경

미래에셋자산운용이 미국 텍사스주 댈러스에 위치한 시티라인 내 4개 오피스 자산을 5.8억달러에 손절하는 결정을 내렸다. 이 결정의 배경에는 급격한 금리 상승과 고금리 장기화에 따른 자산가치의 하락이 예상되어 있었다. 또한, 해당 오피스의 매각 결과로 투자자들은 배당을 포함한 원금 수준을 회수할 예정이지만, 최초 투자금액 대비 낮은 매각가와 함께 자산가치의 회복이 불투명한 상황에서 이러한 결정이 이뤄졌다.

2. 매각 과정과 미래에셋의 전략

미래에셋자산운용은 미국9-2호 투자신탁을 통해 텍사스 댈러스에 위치한 시티라인 내 오피스 4개 동의 매매거래를 1일에 종결했다. 이는 지난 2016년 9월에 모집된 투자신탁으로, 해당 건물에 투자해서 임대수익과 자본이득을 추구해왔다. 그러나 이번 매각에서는 5.8억달러로 낮은 매각가를 기록했다.

3. 매각가와 최초 투자금액 대비 하락률

매각가는 최초 투자금액 대비 약 23.3% 낮은 금액으로 나타났다. 투자자들은 배당을 포함할 경우에도 원금 수준을 회수할 예정이지만, 선취판매수수료 차감 후 펀드 투자 원금 잔액 기준 총 회수율은 98.4%, 원본 회수율은 48.2%로 나타났다. 이는 매매대금 환전시 원·달러 환율 1350원을 가정한 수치이다.

4. 자금조달 구조와 추가 손실 방지를 위한 전략

미국9-2호 투자 구조는 투자 총 금액이 9786억원으로, 부동산 매입가액 9457억원 및 자본적지출, 매입관련 부대비용 등을 합친 금액이다. 그러나 오피스 자산가치의 급격한 하락으로 기존 대출의 담보비율이 상승하면서 추가 현금 출자 등을 통해 기존 대출 원금을 일부 상환해야 했다. 이에 미래에셋자산운용은 빌딩 4를 매각하고 빌딩 1~3동의 선순위 대출금 상환에 필요한 재원을 마련하려 했다.

5. 불확실성과 추가 손실 막기 위한 노력

그러나 빌딩 4의 잠재 매매가격이 빌딩 1~3동 대출금 상환에 필요한 재원보다 적어서 실행이 어려웠다. 기존 투자자들의 현금 추가 출자도 어려워졌고, 주요 임차인인 스테이트팜의 실제 사용 계획 불확실성으로 자산가치 회복에 대한 불확실성이 높아졌다. 스테이트팜은 코로나19 이전 대비 출근 인원이 약 30%로 줄어든 상태였다.

6. 금융투자업계의 관점과 미래에셋의 전략

금융투자업계 관계자는 "미래에셋자산운용은 향후 자산가치의 추가 하락을 예상하고 이번 매각을 결정한 것으로 보인다"고 언급했다. 이는 추가 손실을 막기 위한 투자자들의 결정으로 해석된다. 미래에셋자산운용은 자산매각 종결에 따른 상환금을 2회에 걸쳐 분배금 형태로 지급할 계획이며, 이에 따른 회수금 변동 리스크를 줄이기 위해 국내로의 매각대금 입금 일정을 신중히 계획 중이다.